威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委
關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知
經(jīng)技區管發(fā)【2024】49號
區直各部門(mén),各鎮、街道,駐區各單位,區屬各國企:
《威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案》已經(jīng)區黨工委會(huì )議研究同意,現予以印發(fā),請結合實(shí)際,認真組織實(shí)施。
威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委
2024年6月13日
(此件公開(kāi)發(fā)布)
威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區
物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案
為深入推進(jìn)學(xué)習貫徹習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想主題教育,扎實(shí)落實(shí)市委、市政府關(guān)于以人為本提升群眾滿(mǎn)意度工作要求,進(jìn)一步強化為民服務(wù)意識,轉變工作作風(fēng),以居民滿(mǎn)意為標尺,推深做實(shí)物業(yè)管理工作,結合我區實(shí)際,制定物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案。
一、指導思想
堅持以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導,深入貫徹落實(shí)以人民為中心的發(fā)展理念,秉承深入群眾、為民辦實(shí)事的工作作風(fēng),以健全理順城市管理體制機制、解決物業(yè)管理的痛點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn),以提高群眾對居住環(huán)境工作的滿(mǎn)意度為落腳點(diǎn),認真落實(shí)《威海市紅色物業(yè)建設規范》,全面推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規范化、標準化、專(zhuān)業(yè)化,深入推進(jìn)紅色物業(yè)與基層治理相融合,提高業(yè)主自治管理小區水平,切實(shí)打造群眾滿(mǎn)意的居住環(huán)境,讓群眾的幸福感、獲得感持續增強。
二、工作措施
(一)健全理順管理體制。成立區精致城市管理辦公室,加強城市管理力度,提升城市治理精細化水平。解決城市管理、執法、物業(yè)、環(huán)衛、房地產(chǎn)等方面互相交織、盤(pán)根錯節、歷史遺留等問(wèn)題,形成完善的管理體系,打通城市管理的難點(diǎn)、堵點(diǎn),讓基層治理有序推進(jìn);持續推動(dòng)執法進(jìn)社區,充實(shí)管理人員,使綜合執法融入社區、服務(wù)社區,推進(jìn)執法關(guān)口前移,著(zhù)重解決城市管理中亂搭建、亂設攤、亂設廣告等各類(lèi)亂象,從源頭上控制各類(lèi)違法違規現象的產(chǎn)生;充實(shí)社區物業(yè)管理力量,調配人員,做好紅色物業(yè)、業(yè)委會(huì )監管相關(guān)工作。(牽頭部門(mén):黨群工作部、建設局;責任部門(mén):各鎮街)
(二)深化“紅色物業(yè)”服務(wù)品牌建設。以讓群眾滿(mǎn)意為目標,以凝聚黨的力量,引領(lǐng)業(yè)主自治為實(shí)現途徑,在我區現有紅色物業(yè)黨建基礎之上,立足解決當前物業(yè)管理出現的新問(wèn)題,加強從頂層管理到基層服務(wù)的縱深細化,強化考核評價(jià)的激勵鞭策作用,持續擦亮我區“紅色物業(yè)”品牌。
1.推動(dòng)紅色物業(yè)“全域化”提升。重點(diǎn)抓好區域內物業(yè)管理粗放、紅色物業(yè)開(kāi)展不平衡等問(wèn)題,推動(dòng)全面提檔升級。對全區物業(yè)項目、企業(yè)開(kāi)展“分級”、“紅黑榜”并行管理考核模式:一是按照物業(yè)收費等級實(shí)施物業(yè)項目分級考核,分為0.6元以下、0.6元—0.9元、0.9元—1.5元、1.5元以上四個(gè)等級,以“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”為原則,制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準,并以此為依據采取每半年對不同等級小區的檢查情況進(jìn)行打分排名,對每個(gè)等級的最后三名進(jìn)行通報,取消年底評先選優(yōu)資格,同時(shí)綜合考量業(yè)主滿(mǎn)意度情況,適當引導業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )表決是否解聘物業(yè)企業(yè);二是實(shí)施“紅黑榜”企業(yè)管理考核,對12345熱線(xiàn)、鎮街、社區等渠道反饋的物業(yè)企業(yè)問(wèn)題,量化為考核分數,根據考核分數排名,建立“紅黑榜”,對“紅榜”企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,并通過(guò)媒體向社會(huì )推薦,對“黑榜”企業(yè),實(shí)行跟蹤督導促進(jìn)提升,物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”管理考核情況作為年終評優(yōu)、表彰的重要依據。加大紅色物業(yè)示范項目培育創(chuàng )建,發(fā)揮創(chuàng )建一個(gè)帶動(dòng)一片的示范引領(lǐng)作用,推動(dòng)提升我區紅色物業(yè)項目整體建設水平,區物業(yè)主管部門(mén)做好省級齊魯紅色物業(yè)星級服務(wù)項目、市級紅色物業(yè)星級服務(wù)項目、省級美好家園項目的創(chuàng )建指導,各鎮街具體抓好項目培育工作。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
2.激發(fā)紅色物業(yè)“引領(lǐng)式”服務(wù)。各鎮街要嚴格按照小區(網(wǎng)格)黨建工作標準“15條”要求,把黨組織的領(lǐng)導全面植入小區業(yè)主管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;做好業(yè)委會(huì )履職工作培訓,加大小區管理規約等的規范完善工作,引導業(yè)主大會(huì )通過(guò)制定停車(chē)管理、短租房管理、裝修管理規定等完善小區管理規約,不斷解決當前階段小區物業(yè)管理中出現的熱點(diǎn)問(wèn)題;指導業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)創(chuàng )新小區治理、管理,打造“經(jīng)治物業(yè)·守信共贏(yíng)”經(jīng)區精致城市管理品牌,推動(dòng)各個(gè)小區因地制宜制定小區信用管理辦法,將業(yè)主模范履行小區管理規約、積極參加創(chuàng )城、清雪、防疫等活動(dòng)量化為業(yè)主信用積分,實(shí)施小區信用積分管理,通過(guò)物業(yè)費優(yōu)惠等方式兌現信用積分獎勵,促進(jìn)業(yè)主積極主動(dòng)交納物業(yè)費、養成文明自律意識;鎮街、社區每季度分別至少召開(kāi)1次紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟、紅色物業(yè)聯(lián)席會(huì )議,研究協(xié)商小區環(huán)境整治、公共設施完善、小區公共安全及矛盾糾紛排查調處等治理事項,反映居民意見(jiàn)等。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
3.開(kāi)展紅色物業(yè)“鏈條式”評價(jià)。社區要對業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)開(kāi)展監督評價(jià)管理,并將評價(jià)結果反饋鎮街、區物業(yè)主管部門(mén),作為對物業(yè)企業(yè)考核、業(yè)委會(huì )履職情況評價(jià)依據;每年開(kāi)展自下而上的黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)工作評價(jià),由區物業(yè)行業(yè)黨總支會(huì )同各鎮街聽(tīng)取各社區紅色物業(yè)述職報告并開(kāi)展評議考核工作,各社區述職重點(diǎn)為社區開(kāi)展紅色物業(yè)“引領(lǐng)式”服務(wù)工作情況及取得的實(shí)效,考核結果納入各鎮街對各社區工作評價(jià);由政法工作部會(huì )同區物業(yè)行業(yè)黨總支聽(tīng)取各鎮街紅色物業(yè)述職報告并開(kāi)展評議考核工作,各鎮街述職重點(diǎn)為鎮街組織、指導、推動(dòng)各社區開(kāi)展“引領(lǐng)式”服務(wù)工作情況及取得的實(shí)效。(牽頭部門(mén):政法工作部[社會(huì )工作部])、精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
(三)加強業(yè)委會(huì )履職監管。業(yè)委會(huì )作為小區業(yè)主大會(huì )的執行機構,行使小區業(yè)主賦予的管理職責,為確保業(yè)委會(huì )依法履職盡責,各鎮街、社區要嚴格落實(shí)《山東省物業(yè)管理條例》、《威海市業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )指導細則》等,指導、監督、組織業(yè)委會(huì )依法成立、履職,區物業(yè)主管部門(mén)做好業(yè)務(wù)指導工作。
1.加強業(yè)委會(huì )選舉的公開(kāi)、公正、透明。要圍繞引導業(yè)主自治,充分尊重業(yè)主意愿,參與制定籌備組人員選舉規則和業(yè)委會(huì )候選人選舉規則,公開(kāi)透明選舉流程,公示各程序、環(huán)節,所有法定程序必須達到法定參加人數、簽字人數、公示天數等要求,首屆業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )換屆所有程序文件留存檔案備查并向業(yè)主公示。(責任部門(mén):各鎮街)
2.加強業(yè)委會(huì )履職前的指導。為做好小區業(yè)主自治情況公開(kāi)公示工作,在業(yè)委會(huì )成立之時(shí),鎮街、社區要督促新成立的業(yè)委會(huì )設置公眾號(已經(jīng)履職的業(yè)委會(huì )要逐步推進(jìn)設置公眾號),監督業(yè)委會(huì )及時(shí)通過(guò)公眾號公示小區的公共收益收支、專(zhuān)項維修資金的使用、小區增加設備設施、公共區域挖掘維修等情況;鎮街、社區要指導業(yè)委會(huì )明確成員分工,將公共收益、衛生檢查、設備維修等事項明確業(yè)委會(huì )具體人員負責。(責任部門(mén):各鎮街)
3.督導業(yè)委會(huì )落實(shí)議事機制。社區督導業(yè)委會(huì )每月召開(kāi)業(yè)委會(huì )會(huì )議,邀請社區工作人員及物業(yè)項目負責人參加,商討近期小區出現的問(wèn)題以及解決方案。業(yè)委會(huì )要按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定定期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。對業(yè)委會(huì )未按業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議,或者發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況,業(yè)委會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的,所在地的鎮街要責令業(yè)委會(huì )限期召開(kāi),逾期仍不召開(kāi)的,由社區在鎮街的指導和監督下組織召開(kāi)。(責任部門(mén):各鎮街)
4.加強業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章監管。業(yè)委會(huì )要嚴格按照小區業(yè)委會(huì )工作規則要求加強印章使用管理,根據市委組織部、住建局、民政局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強業(yè)委會(huì )黨建工作推進(jìn)“紅色物業(yè)·精致社區”建設的意見(jiàn)》中業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章由社區黨組織代管的規定,業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章存放于社區,使用業(yè)主大會(huì )印章的需要根據管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主大會(huì )的決議,使用業(yè)委會(huì )印章,需經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)、超過(guò)一半以上業(yè)委會(huì )成員簽字方可申請使用,社區黨組織書(shū)記應親自把關(guān)核查相關(guān)記錄材料后方可使用印章,并在用章記錄上簽字。(責任部門(mén):各鎮街)
5.加強物業(yè)管理法律法規等學(xué)習培訓。區物業(yè)主管部門(mén)每年定期組織各鎮街、社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)培訓物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )方面的法律法規,增強法律、法規、政策學(xué)習,提高從業(yè)人員依法辦事的能力和業(yè)務(wù)水平。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
6.加強業(yè)委會(huì )日常履職監管。區物業(yè)主管部門(mén)、各鎮街對業(yè)委會(huì )作出的決定違反法律、法規的,應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主;對業(yè)委會(huì )不按照小區管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則行使職責的,由小區20%以上業(yè)主提議的,鎮街組織小區業(yè)主召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )表決是否更換業(yè)委會(huì )。對由物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構辦理物業(yè)管理相關(guān)事宜,組織業(yè)主表決和實(shí)施需要業(yè)主共同決定的事項,區物業(yè)主管部門(mén)加強對物業(yè)管理委員會(huì )的監督和指導。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
(四)加強“四位一體”物業(yè)管理。建立區物業(yè)主管部門(mén)、鎮街、社區、業(yè)委會(huì )四位一體的物業(yè)管理主體,合力提升物業(yè)管理水平。區物業(yè)主管部門(mén)負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作,對違反國家、省、市相關(guān)法律、規定的行為進(jìn)行查處,建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制,推動(dòng)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理水平;各鎮街負責組織、指導業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)委會(huì )換屆工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )依法履行職責,調解處理物業(yè)管理糾紛;社區指導、督促業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )依法開(kāi)展自主自治管理,協(xié)助鎮街開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作;業(yè)委會(huì )及時(shí)了解業(yè)主意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
(五)逐步推進(jìn)城市管理全要素覆蓋。準確把握城市的歷史與傳統、城市治理的階段性特征和變化趨勢,將城市管理出現的新矛盾和問(wèn)題盡早排解疏導、化解在萌芽狀態(tài),堅持目標導向、有解思維、精準施策解決城市治理的“疑難雜癥”。
1.梳理打通城市規劃、建設、執法銜接的堵點(diǎn)。加強住宅小區基礎設施配套的前期規劃、建設以及住宅小區交付后基礎設施配套補建程序、改變建筑外立面等的規劃審批備案等環(huán)節管理。一是對新建(在建尚未交付使用的項目參照完善相關(guān)手續)住宅小區,在土地出讓前,精致城市管理辦公室要將垃圾分類(lèi)收集和轉運設施、電動(dòng)自行車(chē)集中停放區域及充電設施等的配建要求納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中,建筑設計方案要對其位置、數量、規模等予以明確,行政審批服務(wù)局督促施工圖審查機構加強施工圖審查,建設局加強竣工聯(lián)合驗收等,精致城市管理辦公室開(kāi)展項目預售前現場(chǎng)檢查,檢查通過(guò)后方可預售,督導建設單位在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)將不利影響在營(yíng)銷(xiāo)沙盤(pán)上進(jìn)行明確標示。二是對已交付使用的住宅小區,鎮街、社區引導業(yè)主通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決在公共停車(chē)區域增加部分公共充電樁、在小區公共區域增加電動(dòng)自行車(chē)充電車(chē)棚等,對由開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位(地上、地下),要求設置公共充電樁。三是建筑物陽(yáng)(平)臺需要進(jìn)行封閉的,需向精致城市管理辦公室進(jìn)行備案,按照《山東省城鎮容貌和環(huán)境衛生管理辦法》規定,其外型、規格、色彩應當符合城鎮容貌標準。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室,責任部門(mén):建設局、行政審批服務(wù)局、自然資源和規劃局經(jīng)區管理辦公室、各鎮街)
2.創(chuàng )新小區事務(wù)高效管理。區物業(yè)主管部門(mén)要積極學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗,引入科學(xué)管理手段,有效監督小區各項收益處置等,提高管理的透明度、業(yè)主自律管理等。推動(dòng)業(yè)委會(huì )逐步建立“小區財務(wù)公開(kāi)共管”的管理模式,通過(guò)設立共管小區專(zhuān)用賬戶(hù)、分別聘請小區財務(wù)會(huì )計出納等方式,科學(xué)、高效管理小區事務(wù);建設小區公共事務(wù)管理APP平臺,將需要小區全體業(yè)主參與表決的事項在平臺上發(fā)布,小區所有業(yè)主可以通過(guò)平臺表決、查看、監督投票結果,提高采票效率和公信力;借助釘釘、微信企業(yè)平臺,建立業(yè)委會(huì )辦公平臺,將業(yè)委會(huì )使用印章審批、費用審批、付款審批、公共收益合同備案審批等事項實(shí)行電子化辦公,做到業(yè)委會(huì )各項工作公開(kāi)透明、有跡可循。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
3.發(fā)揮網(wǎng)格員的探頭、觸角作用。網(wǎng)格員直接深入基層聯(lián)系業(yè)主,針對業(yè)主反映的問(wèn)題,要聯(lián)合物業(yè)企業(yè)實(shí)地查看,督導物業(yè)企業(yè)解決并及時(shí)反饋業(yè)主辦理情況。鎮街、社區要加強網(wǎng)格員培訓,提升網(wǎng)格員與業(yè)主的溝通、政策宣講、輿論導向引領(lǐng)等能力,成為凝聚小區正能量的骨干,帶領(lǐng)小區培育文明道德風(fēng)尚。(責任部門(mén):政法工作部[社會(huì )工作部]、各鎮街)
4.暢通群眾反映問(wèn)題綠色通道。在業(yè)主、網(wǎng)格員、社區、鎮街、行業(yè)主管部門(mén)之間建立三條反映問(wèn)題的綠色通道,讓業(yè)主身邊的輕重緩急問(wèn)題能及時(shí)、有效解決,一是小區業(yè)主通過(guò)業(yè)主群、網(wǎng)格群等反映的問(wèn)題,社區網(wǎng)格員第一時(shí)間回應解決,對暫無(wú)法解決的問(wèn)題由網(wǎng)格員做好向業(yè)主的解釋工作,同時(shí)上報鎮街,鎮街暫無(wú)法解決上報區物業(yè)主管部門(mén),對區物業(yè)主管部門(mén)暫無(wú)法解決的報管委分管領(lǐng)導研究解決;二是鎮街、社區召開(kāi)黨建聯(lián)盟、聯(lián)席會(huì )議,研究解決業(yè)委會(huì )反饋的小區問(wèn)題,暫不能解決的由業(yè)委會(huì )向業(yè)主做好解釋工作并逐層上報予以解決;三是公開(kāi)區物業(yè)主管部門(mén)電話(huà),直接受理、解決群眾反映問(wèn)題。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
5.開(kāi)展小區環(huán)境問(wèn)題排查整治。對群眾反映強烈的房屋滲漏、建筑物共用部位破損(樓宇門(mén)破損、外墻皮脫落破損、建筑物構配件脫落等)、小區道路破損、小區停車(chē)位不足四類(lèi)高發(fā)問(wèn)題,明確解決辦法、相關(guān)責任人、資金來(lái)源等,推進(jìn)問(wèn)題解決。質(zhì)量保修期內,由建設局督導施工單位對房屋質(zhì)量、共用部位、共用設施設備不能正常使用等問(wèn)題進(jìn)行維修;質(zhì)量保修期屆滿(mǎn)后,物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任由業(yè)主共同承擔,倡導業(yè)主使用小區公共收益進(jìn)行維修維護,不足部分,使用專(zhuān)項維修資金或業(yè)主自籌;對部分小區因歷史原因形成的工程缺陷、群眾反映強烈無(wú)法納入老舊小區改造的問(wèn)題,采取區民生微實(shí)事工作機制解決,按照《威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區建設領(lǐng)域民生微實(shí)事工作實(shí)施意見(jiàn)》執行。對小區停車(chē)位不足的問(wèn)題,由鎮街、社區指導業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )表決增設停車(chē)位方案,表決通過(guò)后,由業(yè)主大會(huì )委托相關(guān)單位研究實(shí)施。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):財政金融局、建設局、各鎮街)
(六)加強商業(yè)物業(yè)管理。對商業(yè)類(lèi)公寓,參照住宅類(lèi)物業(yè)進(jìn)行管理,區、各鎮街物業(yè)主管部門(mén)按照物業(yè)服務(wù)合同內容對物業(yè)企業(yè)實(shí)行監管,對違反合同約定的行為聯(lián)合市場(chǎng)監管、消防、公安等部門(mén)依法處置,推行業(yè)主自治管理,能夠達到成立業(yè)主大會(huì )條件的,由鎮街及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì ),選出業(yè)委會(huì ),監督物業(yè)企業(yè)履約,對業(yè)主滿(mǎn)意率低的物業(yè)企業(yè)將通過(guò)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行解聘物業(yè);對商業(yè)物業(yè)服務(wù)人采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權益的、擅自占用物業(yè)管理區域場(chǎng)地等的違法行為,由區物業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行查處;對商業(yè)項目共用部位、共用設施設備維修需要啟用專(zhuān)項維修資金的,有業(yè)委會(huì )的由業(yè)委會(huì )按程序組織啟用,沒(méi)有業(yè)委會(huì )的由物業(yè)服務(wù)人提出申請,經(jīng)社區審核后,啟用專(zhuān)項維修資金。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)
(七)加大國有平臺公司參與力度。鼓勵和支持國有平臺物業(yè)公司,從脫管小區入手,積極參與全區物業(yè)管理,解決部分小區因自身基礎設施薄弱等特殊性造成的聘請物業(yè)企業(yè)難問(wèn)題,區物業(yè)主管部門(mén)聯(lián)合鎮街、社區負責做好國有平臺公司與入駐小區的業(yè)委會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )的對接工作,推動(dòng)國有平臺公司順利入駐小區,國有平臺公司先行托底,切實(shí)改變、提升這類(lèi)小區的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,推動(dòng)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中占有一席之地,逐漸提高影響力,引領(lǐng)提升物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)水平。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):廣安城投公司、智慧谷公司)
三、強化保障
(一)加強組織領(lǐng)導。建立管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效工作機制,由管委領(lǐng)導分包22個(gè)重點(diǎn)小區,強力推進(jìn)問(wèn)題整改,盡快提升物業(yè)服務(wù)水平;紀檢監察工委、黨群工作部主要領(lǐng)導和管委分管領(lǐng)導定期進(jìn)行督導檢查,精致城市管理辦公室通報工作進(jìn)展,推動(dòng)重點(diǎn)小區管理提質(zhì)見(jiàn)效。精致城市管理辦公室牽頭會(huì )同黨群工作部、政法工作部、建設局、市場(chǎng)監管局、公安分局、市自然資源和規劃局經(jīng)區管理辦、生態(tài)環(huán)境分局、消防救援大隊等相關(guān)部門(mén)、各鎮街、社區等,形成上下協(xié)同、左右聯(lián)動(dòng)、及時(shí)跟進(jìn)的合力,確保各項工作措施落實(shí)到位。
(二)健全工作機制。精致城市管理辦公室要充分發(fā)揮抓總協(xié)調、統籌推進(jìn)作用,推動(dòng)各項任務(wù)落實(shí)。以問(wèn)題為導向,建立問(wèn)題跟蹤解決、銷(xiāo)號管理工作機制。精致城市管理辦公室要深入推進(jìn)重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效行動(dòng),建立重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效工作臺賬,跟蹤對比各小區整治前后物業(yè)管理情況,對整治效果明顯的小區進(jìn)行銷(xiāo)號管理;要建立全區各小區物業(yè)問(wèn)題臺賬,明確鎮街、社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)等責任,督導問(wèn)題落實(shí)整改。
(三)營(yíng)造濃厚氛圍。及時(shí)挖掘和總結提升精致城市管理工作中的特色亮點(diǎn),利用報紙、微信公眾號、微博、電視新聞等渠道,廣泛宣傳工作典型經(jīng)驗做法,正確引導業(yè)主自治,加強業(yè)主文明自律建設,積極回應社會(huì )關(guān)切,營(yíng)造齊抓共建美好家園的濃厚氛圍。
附件:1.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區臺賬
2.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法
3.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法
4.住宅小區公共收益管理指導文本
附件1 | |||
威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區臺賬 | |||
序號 | 小區 | 所屬街道 | 分包 |
1 | 峰匯國際 | 皇冠街道 | 王清 |
2 | 華新家園 | 鳳林街道 | 王清 |
3 | 五洲太陽(yáng)城天琴園、天鶴園 | 皇冠街道 | 王啟 |
4 | 楊家灘西區 | 皇冠街道 | 王啟 |
5 | 昆侖花園 | 皇冠街道 | 畢建華 |
6 | 富海家園小區 | 皇冠街道 | 畢建華 |
7 | 蒿泊匯成小區 | 西苑街道 | 邵明光 |
8 | 萬(wàn)科翡翠公園 | 西苑街道 | 邵明光 |
9 | 尚海灣小區 | 皇冠街道 | 邱魯金 |
10 | 華發(fā)三、四期 | 皇冠街道 | 邱魯金 |
11 | 龍珠花園 | 皇冠街道 | 韓帥 |
12 | 楊家灘小區 | 皇冠街道 | 韓帥 |
13 | 新都二區 | 鳳林街道 | 侯進(jìn)榮 |
14 | 玖璽臺 | 鳳林街道 | 侯進(jìn)榮 |
15 | 保利名著(zhù) | 鳳林街道 | 張廣忠 |
16 | 龍祥國際 | 鳳林街道 | 張廣忠 |
17 | 馨安苑小區 | 皇冠街道 | 王文萍 |
18 | 怡安苑小區 | 皇冠街道 | 王文萍 |
19 | 南曲阜C區 | 西苑街道 | 譚波 |
20 | 鐵路小區和信義花園 | 西苑街道 | 譚波 |
21 | 樂(lè )天世紀城一期 | 皇冠街道韓樂(lè )坊社區 | 王利輝 |
22 | 樂(lè )天世紀城二三期 | 皇冠街道韓樂(lè )坊社區 | 王利輝 |
附件2
威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區
物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法
為實(shí)施物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)清退機制,充分保障業(yè)主享有質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)權益,暢通業(yè)主行使更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利途徑,根據《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、威海市物價(jià)局、威海市住房和城鄉建設局《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》等文件,結合我區實(shí)際,制定物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法如下:
一、考核主體和考核對象
將轄區有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項目(現有133個(gè))全部列為考核對象。區物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同各鎮街作為考核主體,采取逐一項目打分的考核方式。
二、考核內容和分值設置
考核內容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)情況。以“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”為原則,按照物業(yè)收費等級實(shí)施物業(yè)服務(wù)項目分級考核,分為1.5元以上(一級)、0.9元—1.5元(二級)、0.6元—0.9元(三級)、0.6元以下(四級)四個(gè)等級,共制定四個(gè)等級考核標準,同一等級的項目按照同一標準進(jìn)行考核。考核標準均包含基本項和差異項兩個(gè)模塊,基本項共14條內容,該內容為每個(gè)小區必須達到的共性要求,差異項按照收費等級有所區別,參照威海市物價(jià)局、威海市住房和城鄉建設局《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》以及結合物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,按照不低于最低標準的原則,確定3條考核內容的考核標準。考核打分采用在基礎分上加減分方式,基礎分為100分,對基本項14條內容,未達到的條款,每條減2分,對差異項,達不到標準的,每條減2分,超過(guò)標準的,每條加1分。
三、考核方式
考核頻次為每半年1次。對每個(gè)項目打分,同一等級項目按打分進(jìn)行排名。
四、考核結果應用
區物業(yè)主管部門(mén)對每一等級排名后三的項目進(jìn)行通報,并取消企業(yè)、項目年底評先選優(yōu)資格,同時(shí)鎮街組織對排名后三的項目業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測評,對滿(mǎn)意度低的小區,由業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )表決是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
附件:項目分級考核打分表
一級項目考核打分表 | ||||
類(lèi)別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產(chǎn)資料是否齊全 | ||||
是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區是否有亂堆放和衛生死角 | ||||
是否有車(chē)輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現象 | ||||
小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象 | ||||
是否有私拉飛線(xiàn)充電現象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示 | ||||
差 | 區域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時(shí)間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分 |
二級項目考核打分表 | ||||
類(lèi)別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產(chǎn)資料是否齊全 | ||||
是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區是否有亂堆放和衛生死角 | ||||
是否有車(chē)輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現象 | ||||
小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象 | ||||
是否有私拉飛線(xiàn)充電現象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示 | ||||
差 | 區域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時(shí)間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分 |
三級項目考核打分表 | ||||
類(lèi)別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產(chǎn)資料是否齊全 | ||||
是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區是否有亂堆放和衛生死角 | ||||
是否有車(chē)輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現象 | ||||
小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象 | ||||
是否有私拉飛線(xiàn)充電現象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示 | ||||
差 | 區域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時(shí)間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分 |
四級項目考核打分表 | ||||
類(lèi)別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產(chǎn)資料是否齊全 | ||||
是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區是否有亂堆放和衛生死角 | ||||
是否有車(chē)輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現象 | ||||
小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象 | ||||
是否有私拉飛線(xiàn)充電現象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示 | ||||
差 | 區域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時(shí)間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分 |
附件3
威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法
為激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營(yíng)意識,增強各鎮街、社區對物業(yè)管理問(wèn)題的統籌協(xié)調能力,發(fā)揮基層治理的優(yōu)勢,逐漸形成“黨建引領(lǐng)、基層統籌、行業(yè)監督、業(yè)主參與”的社會(huì )治理格局,推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”制度,將榜單結果作為企業(yè)評價(jià)管理的重要依據。現結合我區實(shí)際,制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法如下:
一、考核主體和考核對象
將轄區有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項目(現有133個(gè))全部列為考核對象。采取鎮街為主、區級抽查的方式,以鎮街作為考核主體,鼓勵聘請第三方專(zhuān)業(yè)機構、選取行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)展履約考評工作。
二、考核內容及分值組成
全年考核2次,時(shí)間安排為上半年、下半年各1次。各鎮街結合12345市民熱線(xiàn)中物業(yè)管理類(lèi)投訴情況,圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)合同履約、居民滿(mǎn)意度等內容,分為業(yè)主評價(jià)、鎮街評價(jià)、社區評價(jià)、專(zhuān)業(yè)評價(jià)四部分進(jìn)行量化打分,四部分所占權重分別為50%、15%、15%、20%。
三、考核方式和考核安排
1.業(yè)主評價(jià)部分(共50分),鎮街可以委托第三方專(zhuān)業(yè)機構組織調查。依據物業(yè)服務(wù)合同約定,選取評價(jià)內容,按照評價(jià)內容確定每項分值。對小區業(yè)主進(jìn)行抽樣調查,每個(gè)小區有效抽樣的比例不低于業(yè)主總人數的10%,且數量不低于50份。最終賦分分值設為50、45、40三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。
2.鎮街評價(jià)部分(共15分),鎮街可根據實(shí)際管理情況,根據對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監管需要,設定評價(jià)內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。
3.社區評價(jià)部分(共15分),社區可根據實(shí)際管理情況,根據對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理需要,設定評價(jià)內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。
4.專(zhuān)業(yè)評價(jià)部分(共20分),由兩名及以上行業(yè)專(zhuān)家分別獨立打分,依據物業(yè)服務(wù)合同約定,選取評價(jià)內容,按照評價(jià)內容打分,最終賦分分值設為20、15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目2:3:3:2的比例由高到低賦分。
考評打分工作分別于每年的6月15日、12月15日前完成,并將考評結果抄送區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)。
四、考核結果應用
(一)建立三張榜單。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)匯總各鎮街對每個(gè)項目的打分表后,對承攬多個(gè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè),將承攬各項目得分平均值確定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)成績(jì),對所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)成績(jì)進(jìn)行排名,取前5名為紅榜(受到區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)限期責改、行政部門(mén)處罰及市級通報的企業(yè)除外),取最后5名為黑榜。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)匯總考核周期內各行業(yè)主管部門(mén)發(fā)出的限期責令整改、行政處罰以及市級通報情況,進(jìn)行綜合匯總,形成被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)于每年6月30日、12月31日前在威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )網(wǎng)站發(fā)布紅榜、黑榜、本考核周期內被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單三張榜單。
(二)對“黑榜”物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“回頭看”。鎮街對黑榜物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行約談,并督促企業(yè)及時(shí)整改履約考評發(fā)現的問(wèn)題。鎮街對黑榜和考核周期內被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單中的企業(yè)進(jìn)行復查,對拒不改正的企業(yè)依法按責處理違法違規行為或移送相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)處理。區物業(yè)主管部門(mén)對年內兩次均為黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在評優(yōu)、表彰中一票否決。
(三)對“紅榜”物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“放手干”。鎮街對紅榜物業(yè)服務(wù)企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,區物業(yè)主管部門(mén)對年內兩次均為紅榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大對外推介、宣傳力度,在評優(yōu)、表彰中優(yōu)先考慮。
附件4
住宅小區公共收益管理指導文本
為進(jìn)一步規范和加強住宅小區公共收益管理、使用、監督,維護、保障業(yè)主的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律法規,結合實(shí)際,制定本指導文本,供各小區業(yè)主大會(huì )參考。
物業(yè)管理區域內的公共收益是指利用小區共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理成本后的收益。主要包括小區公共場(chǎng)地的租金收益、小區公共區域的廣告收益、小區公共區域設立攤位的租金收益、提供各類(lèi)快件接收、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入以及其他利用小區共有部分和共用設施設備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益。
一、公共收益的管理方式。一個(gè)物業(yè)管理區域開(kāi)設一個(gè)專(zhuān)戶(hù)存儲公共收益,專(zhuān)戶(hù)的賬戶(hù)名是公共收益管理單位。開(kāi)戶(hù)銀行為公共收益賬戶(hù)配發(fā)的兩個(gè)U盾,由業(yè)委會(huì )兩名成員分別掌握,共同操作完成資金的支付與流轉。
二、公共收益的財務(wù)管理。公共收益實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。業(yè)主委員會(huì )按照《中華人民共和國會(huì )計法》等相關(guān)規定指定業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)人負責保管合同、會(huì )計賬簿、銀行流水賬簿等會(huì )計資料,并負責每季度將公共收益使用情況包括發(fā)生列支的項目和費用、支出及結余金額等在小區內進(jìn)行公示,每次公示時(shí)間為1個(gè)月。
業(yè)主委員會(huì )不得偽造、變造、隱匿、故意銷(xiāo)毀公共收益相關(guān)會(huì )計資料。
業(yè)主委員會(huì )換屆后,上一屆業(yè)主委員會(huì )應自換屆完成后三十日內,在鎮街、社區居委會(huì )的監督下,將公共收益收支情況、收支結余移交給新一屆業(yè)主委員會(huì ),新一屆業(yè)委會(huì )應組織審計。
三、公共收益的使用范圍。物業(yè)管理區域內的公共收益歸業(yè)主所有,公共收益的使用,由業(yè)主大會(huì )決定,公共收益可以用于下列支出,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外:
(一)補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金;
(二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專(zhuān)項資產(chǎn)保險;
(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造;
(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用;
(五)業(yè)委會(huì )辦公費用;
(六)對公共收益的審計、信息公開(kāi)費用;
(七)業(yè)主共同決定用于物業(yè)服務(wù)的其他費用。
四、小區公共收益金使用權限。
1.使用小區公共收益資金在 元以下的(含 元),業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議形成使用意見(jiàn),全體成員通過(guò)后留有會(huì )議記錄(需成員簽字),并在小區公眾號、業(yè)主群內進(jìn)行公示,公示期屆滿(mǎn),方可完成款項支付;
2.使用小區公共收益資金在 元以上須經(jīng)業(yè)委會(huì )全體成員同意,并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決是否使用,通過(guò)后,方可完成款項支付。
經(jīng)技區管發(fā)〔2024〕49號關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知.doc
經(jīng)技區管發(fā)〔2024〕49號關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知.pdf
圖文解讀:關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知
動(dòng)漫解讀:關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知