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2023-11-05 11:00:00 星期日
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  • 索引號113710000043591093/2024-00692
  • 公開(kāi)方式主動(dòng)公開(kāi)
  • 發(fā)布機構威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區黨政辦公室
  • 內容分類(lèi)管委文件
  • 成文日期2024-06-14
  • 有效性/截止日期有效

威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委
關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知

威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委

關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知

經(jīng)技區管發(fā)【2024】49號

區直各部門(mén),各鎮、街道,駐區各單位,區屬各國企:

    《威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案》已經(jīng)區黨工委會(huì )議研究同意,現予以印發(fā),請結合實(shí)際,認真組織實(shí)施。

 

                             威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委

                                                            2024年6月13日

(此件公開(kāi)發(fā)布)

威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區

物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案

 

為深入推進(jìn)學(xué)習貫徹習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想主題教育,扎實(shí)落實(shí)市委、市政府關(guān)于以人為本提升群眾滿(mǎn)意度工作要求,進(jìn)一步強化為民服務(wù)意識,轉變工作作風(fēng),以居民滿(mǎn)意為標尺,推深做實(shí)物業(yè)管理工作,結合我區實(shí)際,制定物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案。

一、指導思想

堅持以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導,深入貫徹落實(shí)以人民為中心的發(fā)展理念,秉承深入群眾、為民辦實(shí)事的工作作風(fēng),以健全理順城市管理體制機制、解決物業(yè)管理的痛點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn),以提高群眾對居住環(huán)境工作的滿(mǎn)意度為落腳點(diǎn),認真落實(shí)《威海市紅色物業(yè)建設規范》,全面推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規范化、標準化、專(zhuān)業(yè)化,深入推進(jìn)紅色物業(yè)與基層治理相融合,提高業(yè)主自治管理小區水平,切實(shí)打造群眾滿(mǎn)意的居住環(huán)境,讓群眾的幸福感、獲得感持續增強。

二、工作措施

(一)健全理順管理體制。成立區精致城市管理辦公室,加強城市管理力度,提升城市治理精細化水平。解決城市管理、執法、物業(yè)、環(huán)衛、房地產(chǎn)等方面互相交織、盤(pán)根錯節、歷史遺留等問(wèn)題,形成完善的管理體系,打通城市管理的難點(diǎn)、堵點(diǎn),讓基層治理有序推進(jìn);持續推動(dòng)執法進(jìn)社區,充實(shí)管理人員,使綜合執法融入社區、服務(wù)社區,推進(jìn)執法關(guān)口前移,著(zhù)重解決城市管理中亂搭建、亂設攤、亂設廣告等各類(lèi)亂象,從源頭上控制各類(lèi)違法違規現象的產(chǎn)生;充實(shí)社區物業(yè)管理力量,調配人員,做好紅色物業(yè)、業(yè)委會(huì )監管相關(guān)工作。(牽頭部門(mén):黨群工作部、建設局;責任部門(mén):各鎮街)

(二)深化“紅色物業(yè)”服務(wù)品牌建設。以讓群眾滿(mǎn)意為目標,以凝聚黨的力量,引領(lǐng)業(yè)主自治為實(shí)現途徑,在我區現有紅色物業(yè)黨建基礎之上,立足解決當前物業(yè)管理出現的新問(wèn)題,加強從頂層管理到基層服務(wù)的縱深細化,強化考核評價(jià)的激勵鞭策作用,持續擦亮我區“紅色物業(yè)”品牌。

1.推動(dòng)紅色物業(yè)“全域化”提升。重點(diǎn)抓好區域內物業(yè)管理粗放、紅色物業(yè)開(kāi)展不平衡等問(wèn)題,推動(dòng)全面提檔升級。對全區物業(yè)項目、企業(yè)開(kāi)展“分級”、“紅黑榜”并行管理考核模式:一是按照物業(yè)收費等級實(shí)施物業(yè)項目分級考核,分為0.6元以下、0.6元—0.9元、0.9元—1.5元、1.5元以上四個(gè)等級,以“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”為原則,制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準,并以此為依據采取每半年對不同等級小區的檢查情況進(jìn)行打分排名,對每個(gè)等級的最后三名進(jìn)行通報,取消年底評先選優(yōu)資格,同時(shí)綜合考量業(yè)主滿(mǎn)意度情況,適當引導業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )表決是否解聘物業(yè)企業(yè);二是實(shí)施“紅黑榜”企業(yè)管理考核,對12345熱線(xiàn)、鎮街、社區等渠道反饋的物業(yè)企業(yè)問(wèn)題,量化為考核分數,根據考核分數排名,建立“紅黑榜”,對“紅榜”企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,并通過(guò)媒體向社會(huì )推薦,對“黑榜”企業(yè),實(shí)行跟蹤督導促進(jìn)提升,物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”管理考核情況作為年終評優(yōu)、表彰的重要依據。加大紅色物業(yè)示范項目培育創(chuàng )建,發(fā)揮創(chuàng )建一個(gè)帶動(dòng)一片的示范引領(lǐng)作用,推動(dòng)提升我區紅色物業(yè)項目整體建設水平,區物業(yè)主管部門(mén)做好省級齊魯紅色物業(yè)星級服務(wù)項目、市級紅色物業(yè)星級服務(wù)項目、省級美好家園項目的創(chuàng )建指導,各鎮街具體抓好項目培育工作。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

2.激發(fā)紅色物業(yè)“引領(lǐng)式”服務(wù)。各鎮街要嚴格按照小區(網(wǎng)格)黨建工作標準“15條”要求,把黨組織的領(lǐng)導全面植入小區業(yè)主管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;做好業(yè)委會(huì )履職工作培訓,加大小區管理規約等的規范完善工作,引導業(yè)主大會(huì )通過(guò)制定停車(chē)管理、短租房管理、裝修管理規定等完善小區管理規約,不斷解決當前階段小區物業(yè)管理中出現的熱點(diǎn)問(wèn)題;指導業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)創(chuàng )新小區治理、管理,打造“經(jīng)治物業(yè)·守信共贏(yíng)”經(jīng)區精致城市管理品牌,推動(dòng)各個(gè)小區因地制宜制定小區信用管理辦法,將業(yè)主模范履行小區管理規約、積極參加創(chuàng )城、清雪、防疫等活動(dòng)量化為業(yè)主信用積分,實(shí)施小區信用積分管理,通過(guò)物業(yè)費優(yōu)惠等方式兌現信用積分獎勵,促進(jìn)業(yè)主積極主動(dòng)交納物業(yè)費、養成文明自律意識;鎮街、社區每季度分別至少召開(kāi)1次紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟、紅色物業(yè)聯(lián)席會(huì )議,研究協(xié)商小區環(huán)境整治、公共設施完善、小區公共安全及矛盾糾紛排查調處等治理事項,反映居民意見(jiàn)等。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

3.開(kāi)展紅色物業(yè)“鏈條式”評價(jià)。社區要對業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)開(kāi)展監督評價(jià)管理,并將評價(jià)結果反饋鎮街、區物業(yè)主管部門(mén),作為對物業(yè)企業(yè)考核、業(yè)委會(huì )履職情況評價(jià)依據;每年開(kāi)展自下而上的黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)工作評價(jià),由區物業(yè)行業(yè)黨總支會(huì )同各鎮街聽(tīng)取各社區紅色物業(yè)述職報告并開(kāi)展評議考核工作,各社區述職重點(diǎn)為社區開(kāi)展紅色物業(yè)“引領(lǐng)式”服務(wù)工作情況及取得的實(shí)效,考核結果納入各鎮街對各社區工作評價(jià);由政法工作部會(huì )同區物業(yè)行業(yè)黨總支聽(tīng)取各鎮街紅色物業(yè)述職報告并開(kāi)展評議考核工作,各鎮街述職重點(diǎn)為鎮街組織、指導、推動(dòng)各社區開(kāi)展“引領(lǐng)式”服務(wù)工作情況及取得的實(shí)效。(牽頭部門(mén):政法工作部[社會(huì )工作部])、精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

(三)加強業(yè)委會(huì )履職監管。業(yè)委會(huì )作為小區業(yè)主大會(huì )的執行機構,行使小區業(yè)主賦予的管理職責,為確保業(yè)委會(huì )依法履職盡責,各鎮街、社區要嚴格落實(shí)《山東省物業(yè)管理條例》、《威海市業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )指導細則》等,指導、監督、組織業(yè)委會(huì )依法成立、履職,區物業(yè)主管部門(mén)做好業(yè)務(wù)指導工作。

1.加強業(yè)委會(huì )選舉的公開(kāi)、公正、透明。要圍繞引導業(yè)主自治,充分尊重業(yè)主意愿,參與制定籌備組人員選舉規則和業(yè)委會(huì )候選人選舉規則,公開(kāi)透明選舉流程,公示各程序、環(huán)節,所有法定程序必須達到法定參加人數、簽字人數、公示天數等要求,首屆業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )換屆所有程序文件留存檔案備查并向業(yè)主公示。(責任部門(mén):各鎮街)

2.加強業(yè)委會(huì )履職前的指導。為做好小區業(yè)主自治情況公開(kāi)公示工作,在業(yè)委會(huì )成立之時(shí),鎮街、社區要督促新成立的業(yè)委會(huì )設置公眾號(已經(jīng)履職的業(yè)委會(huì )要逐步推進(jìn)設置公眾號),監督業(yè)委會(huì )及時(shí)通過(guò)公眾號公示小區的公共收益收支、專(zhuān)項維修資金的使用、小區增加設備設施、公共區域挖掘維修等情況;鎮街、社區要指導業(yè)委會(huì )明確成員分工,將公共收益、衛生檢查、設備維修等事項明確業(yè)委會(huì )具體人員負責。(責任部門(mén):各鎮街)

3.督導業(yè)委會(huì )落實(shí)議事機制。社區督導業(yè)委會(huì )每月召開(kāi)業(yè)委會(huì )會(huì )議,邀請社區工作人員及物業(yè)項目負責人參加,商討近期小區出現的問(wèn)題以及解決方案。業(yè)委會(huì )要按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定定期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。對業(yè)委會(huì )未按業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議,或者發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況,業(yè)委會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的,所在地的鎮街要責令業(yè)委會(huì )限期召開(kāi),逾期仍不召開(kāi)的,由社區在鎮街的指導和監督下組織召開(kāi)。(責任部門(mén):各鎮街)

4.加強業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章監管。業(yè)委會(huì )要嚴格按照小區業(yè)委會(huì )工作規則要求加強印章使用管理,根據市委組織部、住建局、民政局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強業(yè)委會(huì )黨建工作推進(jìn)“紅色物業(yè)·精致社區”建設的意見(jiàn)》中業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章由社區黨組織代管的規定,業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )印章存放于社區,使用業(yè)主大會(huì )印章的需要根據管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主大會(huì )的決議,使用業(yè)委會(huì )印章,需經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)、超過(guò)一半以上業(yè)委會(huì )成員簽字方可申請使用,社區黨組織書(shū)記應親自把關(guān)核查相關(guān)記錄材料后方可使用印章,并在用章記錄上簽字。(責任部門(mén):各鎮街)

5.加強物業(yè)管理法律法規等學(xué)習培訓。區物業(yè)主管部門(mén)每年定期組織各鎮街、社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)培訓物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )方面的法律法規,增強法律、法規、政策學(xué)習,提高從業(yè)人員依法辦事的能力和業(yè)務(wù)水平。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

6.加強業(yè)委會(huì )日常履職監管。區物業(yè)主管部門(mén)、各鎮街對業(yè)委會(huì )作出的決定違反法律、法規的,應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主;對業(yè)委會(huì )不按照小區管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則行使職責的,由小區20%以上業(yè)主提議的,鎮街組織小區業(yè)主召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )表決是否更換業(yè)委會(huì )。對由物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構辦理物業(yè)管理相關(guān)事宜,組織業(yè)主表決和實(shí)施需要業(yè)主共同決定的事項,區物業(yè)主管部門(mén)加強對物業(yè)管理委員會(huì )的監督和指導。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

(四)加強“四位一體”物業(yè)管理。建立區物業(yè)主管部門(mén)、鎮街、社區、業(yè)委會(huì )四位一體的物業(yè)管理主體,合力提升物業(yè)管理水平。區物業(yè)主管部門(mén)負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作,對違反國家、省、市相關(guān)法律、規定的行為進(jìn)行查處,建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制,推動(dòng)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理水平;各鎮街負責組織、指導業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)委會(huì )換屆工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )依法履行職責,調解處理物業(yè)管理糾紛;社區指導、督促業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )依法開(kāi)展自主自治管理,協(xié)助鎮街開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作;業(yè)委會(huì )及時(shí)了解業(yè)主意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

(五)逐步推進(jìn)城市管理全要素覆蓋。準確把握城市的歷史與傳統、城市治理的階段性特征和變化趨勢,將城市管理出現的新矛盾和問(wèn)題盡早排解疏導、化解在萌芽狀態(tài),堅持目標導向、有解思維、精準施策解決城市治理的“疑難雜癥”。

1.梳理打通城市規劃、建設、執法銜接的堵點(diǎn)。加強住宅小區基礎設施配套的前期規劃、建設以及住宅小區交付后基礎設施配套補建程序、改變建筑外立面等的規劃審批備案等環(huán)節管理。一是對新建(在建尚未交付使用的項目參照完善相關(guān)手續)住宅小區,在土地出讓前,精致城市管理辦公室要將垃圾分類(lèi)收集和轉運設施、電動(dòng)自行車(chē)集中停放區域及充電設施等的配建要求納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中,建筑設計方案要對其位置、數量、規模等予以明確,行政審批服務(wù)局督促施工圖審查機構加強施工圖審查,建設局加強竣工聯(lián)合驗收等,精致城市管理辦公室開(kāi)展項目預售前現場(chǎng)檢查,檢查通過(guò)后方可預售,督導建設單位在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)將不利影響在營(yíng)銷(xiāo)沙盤(pán)上進(jìn)行明確標示。二是對已交付使用的住宅小區,鎮街、社區引導業(yè)主通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決在公共停車(chē)區域增加部分公共充電樁、在小區公共區域增加電動(dòng)自行車(chē)充電車(chē)棚等,對由開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位(地上、地下),要求設置公共充電樁。三是建筑物陽(yáng)(平)臺需要進(jìn)行封閉的,需向精致城市管理辦公室進(jìn)行備案,按照《山東省城鎮容貌和環(huán)境衛生管理辦法》規定,其外型、規格、色彩應當符合城鎮容貌標準。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室,責任部門(mén):建設局、行政審批服務(wù)局、自然資源和規劃局經(jīng)區管理辦公室、各鎮街)

2.創(chuàng )新小區事務(wù)高效管理。區物業(yè)主管部門(mén)要積極學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗,引入科學(xué)管理手段,有效監督小區各項收益處置等,提高管理的透明度、業(yè)主自律管理等。推動(dòng)業(yè)委會(huì )逐步建立“小區財務(wù)公開(kāi)共管”的管理模式,通過(guò)設立共管小區專(zhuān)用賬戶(hù)、分別聘請小區財務(wù)會(huì )計出納等方式,科學(xué)、高效管理小區事務(wù);建設小區公共事務(wù)管理APP平臺,將需要小區全體業(yè)主參與表決的事項在平臺上發(fā)布,小區所有業(yè)主可以通過(guò)平臺表決、查看、監督投票結果,提高采票效率和公信力;借助釘釘、微信企業(yè)平臺,建立業(yè)委會(huì )辦公平臺,將業(yè)委會(huì )使用印章審批、費用審批、付款審批、公共收益合同備案審批等事項實(shí)行電子化辦公,做到業(yè)委會(huì )各項工作公開(kāi)透明、有跡可循。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

3.發(fā)揮網(wǎng)格員的探頭、觸角作用。網(wǎng)格員直接深入基層聯(lián)系業(yè)主,針對業(yè)主反映的問(wèn)題,要聯(lián)合物業(yè)企業(yè)實(shí)地查看,督導物業(yè)企業(yè)解決并及時(shí)反饋業(yè)主辦理情況。鎮街、社區要加強網(wǎng)格員培訓,提升網(wǎng)格員與業(yè)主的溝通、政策宣講、輿論導向引領(lǐng)等能力,成為凝聚小區正能量的骨干,帶領(lǐng)小區培育文明道德風(fēng)尚。(責任部門(mén):政法工作部[社會(huì )工作部]、各鎮街)

4.暢通群眾反映問(wèn)題綠色通道。在業(yè)主、網(wǎng)格員、社區、鎮街、行業(yè)主管部門(mén)之間建立三條反映問(wèn)題的綠色通道,讓業(yè)主身邊的輕重緩急問(wèn)題能及時(shí)、有效解決,一是小區業(yè)主通過(guò)業(yè)主群、網(wǎng)格群等反映的問(wèn)題,社區網(wǎng)格員第一時(shí)間回應解決,對暫無(wú)法解決的問(wèn)題由網(wǎng)格員做好向業(yè)主的解釋工作,同時(shí)上報鎮街,鎮街暫無(wú)法解決上報區物業(yè)主管部門(mén),對區物業(yè)主管部門(mén)暫無(wú)法解決的報管委分管領(lǐng)導研究解決;二是鎮街、社區召開(kāi)黨建聯(lián)盟、聯(lián)席會(huì )議,研究解決業(yè)委會(huì )反饋的小區問(wèn)題,暫不能解決的由業(yè)委會(huì )向業(yè)主做好解釋工作并逐層上報予以解決;三是公開(kāi)區物業(yè)主管部門(mén)電話(huà),直接受理、解決群眾反映問(wèn)題。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

5.開(kāi)展小區環(huán)境問(wèn)題排查整治。對群眾反映強烈的房屋滲漏、建筑物共用部位破損(樓宇門(mén)破損、外墻皮脫落破損、建筑物構配件脫落等)、小區道路破損、小區停車(chē)位不足四類(lèi)高發(fā)問(wèn)題,明確解決辦法、相關(guān)責任人、資金來(lái)源等,推進(jìn)問(wèn)題解決。質(zhì)量保修期內,由建設局督導施工單位對房屋質(zhì)量、共用部位、共用設施設備不能正常使用等問(wèn)題進(jìn)行維修;質(zhì)量保修期屆滿(mǎn)后,物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任由業(yè)主共同承擔,倡導業(yè)主使用小區公共收益進(jìn)行維修維護,不足部分,使用專(zhuān)項維修資金或業(yè)主自籌;對部分小區因歷史原因形成的工程缺陷、群眾反映強烈無(wú)法納入老舊小區改造的問(wèn)題,采取區民生微實(shí)事工作機制解決,按照《威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區建設領(lǐng)域民生微實(shí)事工作實(shí)施意見(jiàn)》執行。對小區停車(chē)位不足的問(wèn)題,由鎮街、社區指導業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )表決增設停車(chē)位方案,表決通過(guò)后,由業(yè)主大會(huì )委托相關(guān)單位研究實(shí)施。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):財政金融局、建設局、各鎮街)

(六)加強商業(yè)物業(yè)管理。對商業(yè)類(lèi)公寓,參照住宅類(lèi)物業(yè)進(jìn)行管理,區、各鎮街物業(yè)主管部門(mén)按照物業(yè)服務(wù)合同內容對物業(yè)企業(yè)實(shí)行監管,對違反合同約定的行為聯(lián)合市場(chǎng)監管、消防、公安等部門(mén)依法處置,推行業(yè)主自治管理,能夠達到成立業(yè)主大會(huì )條件的,由鎮街及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì ),選出業(yè)委會(huì ),監督物業(yè)企業(yè)履約,對業(yè)主滿(mǎn)意率低的物業(yè)企業(yè)將通過(guò)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行解聘物業(yè);對商業(yè)物業(yè)服務(wù)人采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權益的、擅自占用物業(yè)管理區域場(chǎng)地等的違法行為,由區物業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行查處;對商業(yè)項目共用部位、共用設施設備維修需要啟用專(zhuān)項維修資金的,有業(yè)委會(huì )的由業(yè)委會(huì )按程序組織啟用,沒(méi)有業(yè)委會(huì )的由物業(yè)服務(wù)人提出申請,經(jīng)社區審核后,啟用專(zhuān)項維修資金。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):各鎮街)

(七)加大國有平臺公司參與力度。鼓勵和支持國有平臺物業(yè)公司,從脫管小區入手,積極參與全區物業(yè)管理,解決部分小區因自身基礎設施薄弱等特殊性造成的聘請物業(yè)企業(yè)難問(wèn)題,區物業(yè)主管部門(mén)聯(lián)合鎮街、社區負責做好國有平臺公司與入駐小區的業(yè)委會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )的對接工作,推動(dòng)國有平臺公司順利入駐小區,國有平臺公司先行托底,切實(shí)改變、提升這類(lèi)小區的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,推動(dòng)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中占有一席之地,逐漸提高影響力,引領(lǐng)提升物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)水平。(牽頭部門(mén):精致城市管理辦公室;責任部門(mén):廣安城投公司、智慧谷公司)

三、強化保障

(一)加強組織領(lǐng)導。建立管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效工作機制,由管委領(lǐng)導分包22個(gè)重點(diǎn)小區,強力推進(jìn)問(wèn)題整改,盡快提升物業(yè)服務(wù)水平;紀檢監察工委、黨群工作部主要領(lǐng)導和管委分管領(lǐng)導定期進(jìn)行督導檢查,精致城市管理辦公室通報工作進(jìn)展,推動(dòng)重點(diǎn)小區管理提質(zhì)見(jiàn)效。精致城市管理辦公室牽頭會(huì )同黨群工作部、政法工作部、建設局、市場(chǎng)監管局、公安分局、市自然資源和規劃局經(jīng)區管理辦、生態(tài)環(huán)境分局、消防救援大隊等相關(guān)部門(mén)、各鎮街、社區等,形成上下協(xié)同、左右聯(lián)動(dòng)、及時(shí)跟進(jìn)的合力,確保各項工作措施落實(shí)到位。

(二)健全工作機制。精致城市管理辦公室要充分發(fā)揮抓總協(xié)調、統籌推進(jìn)作用,推動(dòng)各項任務(wù)落實(shí)。以問(wèn)題為導向,建立問(wèn)題跟蹤解決、銷(xiāo)號管理工作機制。精致城市管理辦公室要深入推進(jìn)重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效行動(dòng),建立重點(diǎn)小區提質(zhì)見(jiàn)效工作臺賬,跟蹤對比各小區整治前后物業(yè)管理情況,對整治效果明顯的小區進(jìn)行銷(xiāo)號管理;要建立全區各小區物業(yè)問(wèn)題臺賬,明確鎮街、社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)等責任,督導問(wèn)題落實(shí)整改。

(三)營(yíng)造濃厚氛圍。及時(shí)挖掘和總結提升精致城市管理工作中的特色亮點(diǎn),利用報紙、微信公眾號、微博、電視新聞等渠道,廣泛宣傳工作典型經(jīng)驗做法,正確引導業(yè)主自治,加強業(yè)主文明自律建設,積極回應社會(huì )關(guān)切,營(yíng)造齊抓共建美好家園的濃厚氛圍。

 

附件:1.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區臺賬

2.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法

3.威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法

4.住宅小區公共收益管理指導文本

 

附件1



威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委領(lǐng)導分包重點(diǎn)小區臺賬

序號

小區

所屬街道
社區

分包
領(lǐng)導

1

峰匯國際

皇冠街道
廣安社區

王清

2

華新家園

鳳林街道
富興社區、藍山社區

王清

3

五洲太陽(yáng)城天琴園、天鶴園

皇冠街道
太陽(yáng)城社區

王啟

4

楊家灘西區

皇冠街道
金城社區

王啟

5

昆侖花園

皇冠街道
金海灣社區

畢建華

6

富海家園小區

皇冠街道
富港社區

畢建華

7

蒿泊匯成小區

西苑街道
匯成社區

邵明光

8

萬(wàn)科翡翠公園

西苑街道
匯福社區

邵明光

9

尚海灣小區

皇冠街道
廣安社區

邱魯金

10

華發(fā)三、四期

皇冠街道
龍悅灣社區

邱魯金

11

龍珠花園

皇冠街道
九龍灣社區

韓帥

12

楊家灘小區

皇冠街道
金灘社區

韓帥

13

新都二區

鳳林街道
上都社區

侯進(jìn)榮

14

玖璽臺

鳳林街道
和美社區

侯進(jìn)榮

15

保利名著(zhù)

鳳林街道
福源社區

張廣忠

16

龍祥國際

鳳林街道
和美社區

張廣忠

17

馨安苑小區

皇冠街道
馨安苑社區

王文萍

18

怡安苑小區

皇冠街道
怡安苑社區

王文萍

19

南曲阜C區

西苑街道
府安社區

譚波

20

鐵路小區和信義花園

西苑街道
匯安社區

譚波

21

樂(lè )天世紀城一期

皇冠街道韓樂(lè )坊社區

王利輝

22

樂(lè )天世紀城二三期

皇冠街道韓樂(lè )坊社區

王利輝

 


附件2

威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區

物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法

 

實(shí)施物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)清退機制,充分保障業(yè)主享有質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)權益,暢通業(yè)主行使更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利途徑,根據《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、威海市物價(jià)局、威海市住房和城鄉建設局《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》等文件,結合我區實(shí)際,制定物業(yè)服務(wù)項目分級管理考核辦法如下:

一、考核主體和考核對象

將轄區有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項目(現有133個(gè))全部列為考核對象。區物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同各鎮街作為考核主體,采取逐一項目打分的考核方式。

二、考核內容和分值設置

    考核內容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)情況。以“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”為原則,按照物業(yè)收費等級實(shí)施物業(yè)服務(wù)項目分級考核,分為1.5元以上(一級)、0.9元—1.5元(二級)、0.6元—0.9元(三級)、0.6元以下(四級)四個(gè)等級,共制定四個(gè)等級考核標準,同一等級的項目按照同一標準進(jìn)行考核。考核標準均包含基本項和差異項兩個(gè)模塊,基本項共14條內容,該內容為每個(gè)小區必須達到的共性要求,差異項按照收費等級有所區別,參照威海市物價(jià)局、威海市住房和城鄉建設局《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》以及結合物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,按照不低于最低標準的原則,確定3條考核內容的考核標準。考核打分采用在基礎分上加減分方式,基礎分為100分,對基本項14條內容,未達到的條款,每條減2分,對差異項,達不到標準的,每條減2分,超過(guò)標準的,每條加1分。

三、考核方式

考核頻次為每半年1次。對每個(gè)項目打分,同一等級項目按打分進(jìn)行排名。

四、考核結果應用

區物業(yè)主管部門(mén)對每一等級排名后三的項目進(jìn)行通報,并取消企業(yè)、項目年底評先選優(yōu)資格,同時(shí)鎮街組織對排名后三的項目業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測評,對滿(mǎn)意度低的小區,由業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )表決是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

 

附件:項目分級考核打分表

 


一級項目考核打分表
(收費1.5元以上)

類(lèi)別

檢查內容

減分

加分

備注



“紅色物業(yè)”資料是否齊全




安全生產(chǎn)資料是否齊全




是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗




門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序




小區是否有亂堆放和衛生死角




是否有車(chē)輛亂停放




是否有私拉晾衣繩等情況




樓道內是否有亂堆放




是否有阻礙消防通道現象




小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象




是否有私拉飛線(xiàn)充電現象




是否有侵占綠化和破壞綠化現象




中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行




是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示






區域保潔
室外公共區域循環(huán)清掃,樓內循環(huán)清掃,電梯轎廂每日清掃




秩序維護
有秩序維護員定時(shí)巡查,門(mén)衛室設置秩序維護員值班12小時(shí)以上,中控室等設備間設置24小時(shí)值班




綠化維護
綠化率35%以上,有專(zhuān)業(yè)人員綠化養護,草坪隨時(shí)清理,無(wú)雜草雜物,對于枯死的樹(shù)木及時(shí)進(jìn)行補種。定期噴灑藥物,防治病蟲(chóng)害




評分


檢查人


檢查時(shí)間


備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分

 

二級項目考核打分表
(收費0.9元—1.5元)

類(lèi)別

檢查內容

減分

加分

備注



“紅色物業(yè)”資料是否齊全




安全生產(chǎn)資料是否齊全




是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗




門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序




小區是否有亂堆放和衛生死角




是否有車(chē)輛亂停放




是否有私拉晾衣繩等情況




樓道內是否有亂堆放




是否有阻礙消防通道現象




小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象




是否有私拉飛線(xiàn)充電現象




是否有侵占綠化和破壞綠化現象




中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行




是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示






區域保潔
室外公共區域每日清掃一次,樓內每日清掃一次




秩序維護
有秩序維護員定時(shí)巡查,門(mén)衛室設置秩序維護員值班12小時(shí)以上




綠化維護
綠化率35%以上,有專(zhuān)業(yè)人員綠化養護,草坪隨時(shí)清理,無(wú)雜草雜物




評分


檢查人


檢查時(shí)間


備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分

 

三級項目考核打分表
(收費0.6元—0.9元)

類(lèi)別

檢查內容

減分

加分

備注



“紅色物業(yè)”資料是否齊全




安全生產(chǎn)資料是否齊全




是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗




門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序




小區是否有亂堆放和衛生死角




是否有車(chē)輛亂停放




是否有私拉晾衣繩等情況




樓道內是否有亂堆放




是否有阻礙消防通道現象




小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象




是否有私拉飛線(xiàn)充電現象




是否有侵占綠化和破壞綠化現象




中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行




是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示






區域保潔
室外公共區域每日清掃一次,樓內每周清掃三次到四次




秩序維護
有秩序維護員定時(shí)巡查,門(mén)衛室設置秩序維護員




綠化維護
有專(zhuān)業(yè)人員綠化養護,對草坪定期修剪,定期清理雜草雜物




評分


檢查人


檢查時(shí)間


備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分

 

四級項目考核打分表
(收費0.6元以下)

類(lèi)別

檢查內容

減分

加分

備注



“紅色物業(yè)”資料是否齊全




安全生產(chǎn)資料是否齊全




是否按照服務(wù)合同配備人員,人員是否在崗




門(mén)衛室和辦公室是否整潔有序




小區是否有亂堆放和衛生死角




是否有車(chē)輛亂停放




是否有私拉晾衣繩等情況




樓道內是否有亂堆放




是否有阻礙消防通道現象




小區內是否有亂貼亂畫(huà)現象




是否有私拉飛線(xiàn)充電現象




是否有侵占綠化和破壞綠化現象




中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行




是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進(jìn)行公開(kāi)公示






區域保潔
室外公共區域每日清掃一次,樓內每周清掃兩次




秩序維護
有秩序維護員定時(shí)巡查




綠化維護
對草坪定期修剪,定期清理雜草雜物




評分


檢查人


檢查時(shí)間


備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過(guò)標準每條加1分

 

附件3

威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法

為激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營(yíng)意識,增強各鎮街、社區對物業(yè)管理問(wèn)題的統籌協(xié)調能力,發(fā)揮基層治理的優(yōu)勢,逐漸形成“黨建引領(lǐng)、基層統籌、行業(yè)監督、業(yè)主參與”的社會(huì )治理格局,推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”制度,將榜單結果作為企業(yè)評價(jià)管理的重要依據。現結合我區實(shí)際,制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法如下:

一、考核主體和考核對象

將轄區有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項目(現有133個(gè))全部列為考核對象。采取鎮街為主、區級抽查的方式,以鎮街作為考核主體,鼓勵聘請第三方專(zhuān)業(yè)機構、選取行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)展履約考評工作。

二、考核內容及分值組成

全年考核2次,時(shí)間安排為上半年、下半年各1次。各鎮街結合12345市民熱線(xiàn)中物業(yè)管理類(lèi)投訴情況,圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)合同履約、居民滿(mǎn)意度等內容,分為業(yè)主評價(jià)、鎮街評價(jià)、社區評價(jià)、專(zhuān)業(yè)評價(jià)四部分進(jìn)行量化打分,四部分所占權重分別為50%、15%、15%、20%。

三、考核方式和考核安排

1.業(yè)主評價(jià)部分(共50分),鎮街可以委托第三方專(zhuān)業(yè)機構組織調查。依據物業(yè)服務(wù)合同約定,選取評價(jià)內容,按照評價(jià)內容確定每項分值。對小區業(yè)主進(jìn)行抽樣調查,每個(gè)小區有效抽樣的比例不低于業(yè)主總人數的10%,且數量不低于50份。最終賦分分值設為50、45、40三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。

2.鎮街評價(jià)部分(共15分),鎮街可根據實(shí)際管理情況,根據對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監管需要,設定評價(jià)內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。

3.社區評價(jià)部分(共15分),社區可根據實(shí)際管理情況,根據對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理需要,設定評價(jià)內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目3:5:2的比例由高到低賦分。

4.專(zhuān)業(yè)評價(jià)部分(共20分),由兩名及以上行業(yè)專(zhuān)家分別獨立打分,依據物業(yè)服務(wù)合同約定,選取評價(jià)內容,按照評價(jià)內容打分,最終賦分分值設為20、15、10、5三項,按照轄區服務(wù)項目2:3:3:2的比例由高到低賦分。

考評打分工作分別于每年的6月15日、12月15日前完成,并將考評結果抄送區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)。

四、考核結果應用

(一)建立三張榜單。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)匯總各鎮街對每個(gè)項目的打分表后,對承攬多個(gè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè),將承攬各項目得分平均值確定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)成績(jì),對所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)成績(jì)進(jìn)行排名,取前5名為紅榜(受到區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)限期責改、行政部門(mén)處罰及市級通報的企業(yè)除外),取最后5名為黑榜。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)匯總考核周期內各行業(yè)主管部門(mén)發(fā)出的限期責令整改、行政處罰以及市級通報情況,進(jìn)行綜合匯總,形成被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單。區物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)于每年6月30日、12月31日前在威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )網(wǎng)站發(fā)布紅榜、黑榜、本考核周期內被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單三張榜單。

(二)對“黑榜”物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“回頭看”。鎮街對黑榜物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行約談,并督促企業(yè)及時(shí)整改履約考評發(fā)現的問(wèn)題。鎮街對黑榜和考核周期內被處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)榜單中的企業(yè)進(jìn)行復查,對拒不改正的企業(yè)依法按責處理違法違規行為或移送相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)處理。區物業(yè)主管部門(mén)對年內兩次均為黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在評優(yōu)、表彰中一票否決。

(三)對“紅榜”物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“放手干”。鎮街對紅榜物業(yè)服務(wù)企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,區物業(yè)主管部門(mén)對年內兩次均為紅榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大對外推介、宣傳力度,在評優(yōu)、表彰中優(yōu)先考慮。

 

附件4

住宅小區公共收益管理指導文本

 

為進(jìn)一步規范和加強住宅小區公共收益管理、使用、監督,維護、保障業(yè)主的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律法規,結合實(shí)際,制定本指導文本,供各小區業(yè)主大會(huì )參考。

物業(yè)管理區域內的公共收益是指利用小區共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理成本后的收益。主要包括小區公共場(chǎng)地的租金收益、小區公共區域的廣告收益、小區公共區域設立攤位的租金收益、提供各類(lèi)快件接收、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入以及其他利用小區共有部分和共用設施設備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益。

一、公共收益的管理方式。一個(gè)物業(yè)管理區域開(kāi)設一個(gè)專(zhuān)戶(hù)存儲公共收益,專(zhuān)戶(hù)的賬戶(hù)名是公共收益管理單位。開(kāi)戶(hù)銀行為公共收益賬戶(hù)配發(fā)的兩個(gè)U盾,由業(yè)委會(huì )兩名成員分別掌握,共同操作完成資金的支付與流轉。

二、公共收益的財務(wù)管理。公共收益實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。業(yè)主委員會(huì )按照《中華人民共和國會(huì )計法》等相關(guān)規定指定業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)人負責保管合同、會(huì )計賬簿、銀行流水賬簿等會(huì )計資料,并負責每季度將公共收益使用情況包括發(fā)生列支的項目和費用、支出及結余金額等在小區內進(jìn)行公示,每次公示時(shí)間為1個(gè)月。

業(yè)主委員會(huì )不得偽造、變造、隱匿、故意銷(xiāo)毀公共收益相關(guān)會(huì )計資料。

業(yè)主委員會(huì )換屆后,上一屆業(yè)主委員會(huì )應自換屆完成后三十日內,在鎮街、社區居委會(huì )的監督下,將公共收益收支情況、收支結余移交給新一屆業(yè)主委員會(huì ),新一屆業(yè)委會(huì )應組織審計。

三、公共收益的使用范圍。物業(yè)管理區域內的公共收益歸業(yè)主所有,公共收益的使用,由業(yè)主大會(huì )決定,公共收益可以用于下列支出,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外:

(一)補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金;

(二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專(zhuān)項資產(chǎn)保險;

(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造;

(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用;

(五)業(yè)委會(huì )辦公費用;

(六)對公共收益的審計、信息公開(kāi)費用;

(七)業(yè)主共同決定用于物業(yè)服務(wù)的其他費用。

四、小區公共收益金使用權限。

1.使用小區公共收益資金在     元以下的(含    元),業(yè)委會(huì )組織召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議形成使用意見(jiàn),全體成員通過(guò)后留有會(huì )議記錄(需成員簽字),并在小區公眾號、業(yè)主群內進(jìn)行公示,公示期屆滿(mǎn),方可完成款項支付;

2.使用小區公共收益資金在     元以上須經(jīng)業(yè)委會(huì )全體成員同意,并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決是否使用,通過(guò)后,方可完成款項支付。

 經(jīng)技區管發(fā)〔2024〕49號關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知.doc

經(jīng)技區管發(fā)〔2024〕49號關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知.pdf

圖文解讀:關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知

動(dòng)漫解讀:關(guān)于印發(fā)威海經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理提升工作實(shí)施方案的通知

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